A bérbeadási céllal épített hazai ipari ingatlanok csupán harmada, mintegy 2,1 millió négyzetméternyi raktár, csarnok és logisztikai központ tekinthető energiahatékonysági szempontból korszerűnek. A megfelelően szigetelt és belső logisztikai infrastruktúrával is rendelkező ipari ingatlanállomány minden méretkategóriában telített, szinte alig lehet kiadó vagy eladó létesítményt találni annak ellenére, hogy ezek regisztrált bérleti díja akár duplája vagy háromszorosa is lehet a régi ipari ingatlanoknak – derült ki a Knauf Insulation valamint a Raktár.info szakmai portál közös felméréséből.

Versenyelőny az energiahatékonyság

Magyarországon jelenleg kb. 2,1 millió négyzetmétert tesz ki a bérbeadási céllal, jellemzően 2000 után épített modern és energiahatékonysági szempontból is korszerű ipari ingatlanállomány, amivel a lakosság arányához viszonyítva – Csehország után, de Lengyelország előtt – ezüstérmesek vagyunk Közép-Európában. Az úgynevezett régi ipariépület-állomány méretét nagyon nehéz megbecsülni, de vélhetően 4 millió négyzetméter, vagyis kétszer annyi, mint a modern épületek alapterülete.

„Az ipari ingatlanoknak elsősorban jövedelemtermelő funkciója van, amelyben meghatározó szerepet tölt be az ingatlan energiahatékonysága, hiszen nem mindegy, hogy az ipari épületek bérlői vagy tulajdonosai a megtermelt jövedelem mekkora hányadát kénytelenek fűtésre vagy hűtésre fordítani” – mondta Aszódy Tamás, a Knauf Insulation Kft. ügyvezető igazgatója. „Kijelenthető tehát, hogy az ipari ingatlanok energiahatékonysága versenyelőnyt jelent az újra emelkedésnek indult energiaárak idején, ezen akár egy vállalkozás sikeressége is múlhat” – tette hozzá a szakember.

A korszerű, nem szendvicspanellel hőszigetelt csarnokfalak esetében ma már nem ritka az akár 20 cm vastagságú kőzetgyapot, üveggyapot, vagy e kettő kombinációjából álló réteges, tetején pedig a 25-30 cm vastagságú, lépésálló kőzetgyapot szigetelés sem, amellyel az épület a legszigorúbb energiahatékonysági normáknak is megfelel.

Megfelelő szigeteléssel csökkenthetők a költségek

A Knauf Insulation és a Raktár.info felmérése rávilágít arra is, hogy az ipari ingatlanok energiahatékonysága közötti különbségek a bérleti és üzemeltetési díjakban is megmutatkoznak.

„A bérleti díjak emelkedésének dinamikája 2018 első felében tovább nőtt. A modern, kitűnő helyen lévő, korszerű műszaki színvonalú, gyorsan variálható belterű, irodákat és szolgáltató egységeket is magába foglaló ipari/logisztikai ingatlan kínálati bérleti díja már jellemzően 4,3-4,5 Euro/m², az átlagos regisztrált bérleti díj pedig 4 Euro/m²” – mondta Mester Nándor, a Raktár.info oldalt is üzemeltető, Otthontérkép Csoport vezető elemzője.

Ezzel szemben a régi ipari ingatlanok bérleti díja – lokációtól, állapottól, mérettől és műszaki lehetőségektől függően – akár fele vagy negyede is lehet egy korszerű, energiahatékony ipari épület bérleti díjának, mivel ezen ingatlanok drámaian rossz energiahatékonysági jellemzői miatt, a magasabb fűtési-hűtési költségek a bérlő számára többletüzemeltetési költséget jelentenek. Így az összes kiadás, az ipari ingatlan állapotától függetlenül körülbelül azonos, de a komfortérzet korántsem.

Korszerű ipari ingatlanok Magyarországon, a 2000-es évek után, jellemzően Budapesten és vonzáskörzetében, valamint nagy autóipari és ipari beruházások helyszínein, Győrben, Kecskeméten, Székesfehérváron, Tatabányán és Miskolcon épültek. A nagyvárosok szélén vagy akár a belső részeiben található régi raktárak vagy volt üzemi területek viszont már csak akkor keltik fel a befektetők figyelmét, ha ott az épületszigetelést is magában foglaló felújítással, de kedvező felújítási költséggel lehet újjáépíteni az ingatlant, vagy új funkciót lehet adni neki.

Kevés az üres energiahatékony ipari ingatlan

A szigetelőanyag-gyártó és a raktárhirdetési portál felmérésének adatai szerint 2007-től, de a válság évei alatt különösen, minden méretkategóriában nagy számban voltak kiadó ipari ingatlanok, amelyek száma 2013 óta folyamatosan csökken.

Budapesten és környékén napjainkban például már alig hirdetnek kiadó vagy eladó csarnokot, raktárt vagy logisztikai központot. Az országnak ezen a részén már leginkább csak a 100 négyzetméter alatti vagy pedig 1000-5000 négyzetméter közötti ipari épületekben van még szabad kapacitás, szinte csak elvétve lehet már közepes nagyságú, 500-1000 négyzetméteres vagy nagy alapterületű, 5000 négyzetméter feletti ingatanokat találni.

A népszerű útvonalak mellé tömörülnek a raktárak

Nemcsak a lakóingatlanoknál, de a raktárak esetén is kiemelkedően fontos a lokáció. A megfelelő hely kiválasztásával sok kellemetlenségtől lehet megszabadulni, ráadásul rengeteg pénz és idő spórolható meg.

A legtöbb raktár értelemszerűen az elkerülő, az M0-ás autóút mellett található, itt ugyanis 2010-től kezdődően raktárkomplexumok tucatjait húzták fel. Ezt követi az M1-es, az M3-as és a 2012-ben – raktárszám szempontjából – sokkal szebb napokat látott M5-ös. A sort a Balaton felé vezető M7-es és a délre tartó M6-os zárja. Egyértelmű, hogy az autópályák menti raktárak szép jelzőszámai annak, hogy melyek gazdasági szempontból az ország kedvelt régiói.

Új trend: raktárban iroda

A magas belvárosi irodabérleti díjak miatt egy új trend van kialakulóban; egyre több vállalkozás hagy fel a külön belvárosi irodaközponttal és dönt úgy, hogy irodáját a raktáron belül alakítja ki. Ez főleg a kisebb és közepes vállalatokra jellemző, amelyek még akkor is élnek ezzel a lehetőséggel, ha a munkatársak egy részének többletutazást jelent a belső kerületek helyett a külvárosba vagy az agglomerációba kijutni. Ez a trend az ipari ingatlanok energiahatékonyságának kérdését is új dimenzióba helyezi, mivel azokat a téli hidegek és a nyári melegek okán még fontosabb megfelelő, a nagy hőingadozást megakadályozó szigeteléssel ellátni.